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公卫淋浴间因反水(shui)留下的污渍。 受访者供图
近日，深圳光明区一业主李女士(化名(ming))向(xiang)奥一新闻反映，她购买的新房尚未入(ru)住(zhu)，就因主下水(shui)道堵塞导(dao)致反水(shui)，屋内泡水(shui)三(san)天，损失数(shu)万元。事发后，开发商与物管表示本次(ci)管道堵塞基本推断为交付后部分业主装修期间，建筑垃圾(ji)随(sui)意排(pai)入(ru)管道的人为因素(su)造成，李女士的索赔之路陷入(ru)僵局。对此，律(lu)师表示责任认定需视证据而定，业主通常(chang)有两种(zhong)维权路径。
业主投诉:
公卫淋浴区地漏不断反水(shui)
掏(tao)出泥沙、抹布(bu)等装修垃圾(ji)
李女士(化名(ming))介绍(shao)，她位(wei)于绿城桂语(yu)兰庭的新家于2025年8月收(shou)房，原计划今年1月1日乔迁入(ru)住(zhu)。但在去年年底，她前往新房查(cha)看时(shi)发现屋内遍地积(ji)水(shui)，公卫淋浴区地漏不断反水(shui)。后经疏通，确认堵塞点位(wei)于楼栋主下水(shui)管道，掏(tao)出的堵塞物包括泥沙、抹布(bu)等装修垃圾(ji)。
李女士提供的视频显示，厨房、客餐厅、阳台(tai)、主卧(wo)等多处被淹，李女士表示自购的全屋定制柜(gui)、家具家电等受损，初步(bu)估算(suan)损失数(shu)万元。事后，精装修单位(wei)在物管协调下完成了墙面(mian)、地板及开发商赠送柜(gui)体(ti)的维修，但李女士自行购置的家具家电及延期入(ru)住(zhu)的租金损失未获(huo)赔付。
李女士认为，物管存在履职不到位(wei)的问题。“我要求查(cha)看2025年7月至(zhi)12月的检修记录，他们无法提供针(zhen)对我们这栋楼主管道的检查(cha)证明。”对此，李女士也对管道设计提出质疑:“这次(ci)堵塞位(wei)置就在溢(yi)流管，如果设计是合格规范的，且预留了检修口，是不是就能提前疏通、避免这次(ci)事故?”
李女士坦(tan)言，如果是人为倾(qing)倒的垃圾(ji)导(dao)致的堵塞，但查(cha)不到具体(ti)是谁，“那我的损失就没人管了吗?”
开发商回应:
堵塞位(wei)置为排(pai)水(shui)立(li)管隐(yin)蔽部位(wei)
属于常(chang)规巡检难(nan)以覆盖的区域
公开资(zi)料显示，桂语(yu)兰庭项目(mu)位(wei)于光明区光明街道翠(cui)湖社区，产(chan)品涵盖商品房、人才(cai)房等多种(zhong)类型。开发商为深圳市汇银置业有限公司，系绿城房产(chan)集团(tuan)旗下企业。
针(zhen)对李女士的投诉，项目(mu)开发商作出回应。关于责任认定，开发商表示，事件发生后已协同物管完成疏通。并表示在房屋交付前，已按规范对所有排(pai)水(shui)管道完成通球试验并正式移交，“结合排(pai)查(cha)结果及该楼栋集中交付后业主二次(ci)装修的备案(an)记录，基本推断本次(ci)管道堵塞为交付后部分业主装修期间，建筑垃圾(ji)随(sui)意排(pai)入(ru)管道的人为因素(su)造成。”
关于设计合理性，开发商称(cheng)，项目(mu)排(pai)水(shui)溢(yi)流管已于去年4月通过第三(san)方专项验收(shou)，结论为合格。“经专业核查(cha)，项目(mu)排(pai)水(shui)溢(yi)流管设计完全符合国家及地方相关规范要求，无设计缺陷。”
关于赔偿处理，开发商表示已主动协调施工单位(wei)，免费为业主完成家中柜(gui)体(ti)、木地板、墙面(mian)涂料的翻新修复，目(mu)前现场装修已全部恢复。保险公司综合判定此次(ci)堵塞系人为因素(su)，暂无法理赔。同时(shi)，在回应中表示，物管日常(chang)对小区公共排(pai)水(shui)总管开展月度定期检查(cha)，相关记录完整。本次(ci)堵塞位(wei)置为排(pai)水(shui)立(li)管隐(yin)蔽部位(wei)，属于常(chang)规巡检难(nan)以覆盖的区域。”
律(lu)师说法
物管完成规定巡检
不等于当然免责
关于责任主体(ti)的认定，广东晟典律(lu)师事务所律(lu)师毛(mao)鹏分析，如果最终认定堵塞确系其他业主倾(qing)倒装修垃圾(ji)所致但无法锁定具体(ti)侵权人，业主通常(chang)有两种(zhong)维权路径:一是依据物业服务合同起诉物管，要求其承担违(wei)约责任；二是依据侵权责任起诉楼上可能加害的全体(ti)业主，由他们自证清白。
“如果业主主张设计缺陷，需承担举证责任。如果最终认定是建筑物或配套设施自身的问题，在保修期内，依然由开发商承担责任。”同时(shi)，毛(mao)鹏表示，物管完成规定的巡检动作不等于当然免责。物管要证明自己无过错，需提供证据证明其已采取充分合理的防范措施。
南方民(min)间智库社会矛盾第三(san)方评(ping)议中心首席评(ping)议专家、律(lu)师臧(cang)建认为，可以从有无过错、有无侵权行为、有无因果关系三(san)个维度分析责任归属。需厘(li)清管道是否(fou)符合建设标准、物管有无尽责、能否(fou)锁定堵塞物来源。
他表示，给排(pai)水(shui)管道是否(fou)符合规范，有无存在缺陷，可以由专业机构进行鉴(jian)定。如发生损害和索赔，物管公司具有举证义务以自证清白，需提供确切(qie)证据证明其已尽到切(qie)实有效的管理维护，如能举证，物管一般(ban)无需赔偿；如不能举证，则应认定存在管理疏忽(hu)并承担相应责任。
此外，共同使(shi)用排(pai)水(shui)管道的业主负有共同管理、共同维护的义务。在无法确定堵塞物来源的情况下，如共同使(shi)用的业主不能举证证明堵塞与自己无关、没有免责事由，根据民(min)法典的规定，应由共同使(shi)用的业主共同承担赔偿责任。
截(jie)至(zhi)发稿前，开发商表示正与业主保持沟通，力争达(da)成双方满(man)意的解决方案(an)。
采写:南都记者 廖静文
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